Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2026 ?
Un propriétaire qui signe un bail en juillet 2026 pour un appartement classé G au DPE s’expose à un recours immédiat du locataire. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine pour tout nouveau bail d’habitation à usage de résidence principale.
La question « quels biens seront interdits à la location en 2026 » a donc une réponse simple sur le papier, mais les subtilités du calendrier et du périmètre réel de l’interdiction méritent qu’on s’y arrête.
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Biens exemptés du DPE : des logements hors radar de l’interdiction
On parle beaucoup des passoires thermiques classées F ou G, mais on oublie souvent que certains biens échappent totalement à l’obligation de DPE, et donc à toute interdiction de location liée à la classe énergie. C’est un angle mort pour beaucoup de bailleurs.
Sont concernés par cette exemption :
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- Les logements destinés à être occupés moins de quatre mois par an (locations saisonnières, résidences secondaires louées ponctuellement).
- Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m2.
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation de deux ans ou moins.
- Les monuments historiques classés ou inscrits, lorsque les travaux de rénovation énergétique altéreraient leur caractère patrimonial.
Un propriétaire d’un petit local de moins de 50 m2 ou d’un meublé de tourisme saisonnier n’est donc pas touché par le calendrier d’interdiction. L’interdiction vise uniquement les baux d’habitation en résidence principale, ce qui laisse un périmètre plus restreint qu’on ne le croit.
Calendrier d’interdiction DPE en métropole : classe G, F et E
En 2026, la seule classe effectivement interdite à la location en métropole est la classe G. On résume souvent le calendrier en trois dates, mais la portée exacte de chaque échéance varie.
Classe G : interdiction effective depuis janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouveau bail ne peut être signé pour un logement classé G. Cela inclut les renouvellements et les reconductions tacites. Un locataire déjà en place dans un logement G peut saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts, si le bailleur ne réalise pas de travaux de rénovation énergétique.
Classe F : interdiction à partir du 1er janvier 2028
Les logements classés F au DPE restent louables jusqu’au 31 décembre 2027. Passé cette date, ils tomberont sous le même régime que les G. Pour un bailleur qui détient un bien classé F, il reste donc moins de 18 mois pour engager des travaux et améliorer la classe énergie avant l’échéance.
Classe E : échéance fixée au 1er janvier 2034
La loi Climat et Résilience prévoit que les logements classés E seront à leur tour interdits à la location au 1er janvier 2034. Cette échéance paraît lointaine, mais le volume de biens concernés est considérable.
Outre-mer : un calendrier décalé que les bailleurs ignorent souvent
La quasi-totalité des articles sur l’interdiction de location se concentrent sur la métropole. Le calendrier applicable en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte est pourtant significativement différent.
Les logements G ne seront interdits à la location en outre-mer qu’au 1er janvier 2028, soit trois ans après la métropole. Les logements F suivront au 1er janvier 2031. Quant à la classe E, aucune date n’est aujourd’hui fixée dans les textes pour les DROM.
Un bailleur qui détient un appartement classé G à Fort-de-France peut donc encore signer un bail en 2026 sans enfreindre la loi. Confondre le calendrier métropolitain et ultramarin peut mener à des travaux précipités ou, à l’inverse, à un faux sentiment de sécurité en métropole.
Sanctions et recours locataire : ce que risque concrètement le bailleur en 2026
L’interdiction de location des logements G n’est pas symbolique. Le dispositif repose sur la notion de décence du logement, inscrite dans la loi. Un logement classé G ne satisfait plus au critère de performance énergétique minimale exigé pour être considéré comme décent.
En pratique, le locataire peut engager plusieurs actions :
- Demander au juge des contentieux de la protection une réduction de loyer proportionnelle au défaut de performance du logement.
- Réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi (factures de chauffage excessives, inconfort thermique).
- Obtenir une ordonnance contraignant le bailleur à réaliser les travaux de rénovation, sous astreinte financière.
Le gel des loyers, lui, s’applique depuis août 2022 à tous les logements classés F et G. Il est interdit d’augmenter le loyer entre deux locataires ou lors d’un renouvellement de bail. Ce gel reste en vigueur tant que le logement n’a pas atteint au minimum la classe E.
Travaux de rénovation énergétique : prioriser l’isolation avant le chauffage
Pour sortir un bien de la classe G ou F, on pense souvent à remplacer la chaudière. Sur le terrain, l’isolation des murs et de la toiture produit un gain de classe plus marqué que le seul changement de système de chauffage. Un logement mal isolé équipé d’une pompe à chaleur performante reste une passoire si l’enveloppe thermique laisse fuir la chaleur.
Les aides financières disponibles en 2026 (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro) couvrent une part significative du coût des travaux, en particulier dans le cadre du parcours accompagné de MaPrimeRénov’. Les retours varient sur le montant réellement pris en charge selon les situations, mais le reste à charge pour un propriétaire bailleur a sensiblement diminué ces dernières années.
Un audit énergétique réalisé avant les travaux permet de cibler les postes prioritaires et d’éviter des dépenses mal orientées. Pour les logements en copropriété, la décision de rénover l’enveloppe du bâtiment dépend du vote en assemblée générale, ce qui allonge les délais et rend la planification encore plus urgente.
Le calendrier d’interdiction ne laisse plus de marge d’attente pour les logements classés G, et les propriétaires de biens classés F disposent d’un délai qui se réduit rapidement. Anticiper les travaux plutôt que subir une vacance locative ou une décote à la revente reste la stratégie la plus protectrice pour le patrimoine.